居抜き物件施工とは 【経営MAGAZINE】

内装費用を考えた場合、メリットが高いのは、「居抜き物件」を借りることです。
ただ、一口に「居抜き物件」といっても、ピンキリです。
物件によっては、あまりメリットを得られない場合があります。
一方、居抜き物件を看板だけ付け替える程度で営業に入れるくらいの居抜き物件と出会える場合は、言うまでもありませんが、工事をする際のポイントをきちんと抑えて、物件選びを行うと、圧倒的なメリットを得ることが可能なのも事実です。
ここでは、その抑えておきたいポイントを簡単に説明します。

さて、居抜き物件につきまとうのが「造作譲渡」に掛かる費用です。
これが低ければ低いにこしたことはありませんが、立地が良ければ良いほど、結構な費用を求められる傾向にあります。なかには、既にボロボロになっており、 どうやっても使い物にならないような“シロモノ”に高額の費用がついており、不動産会社にそのことを嘆くと、「まあ、権利金みたいなものですよ」と、軽く あしらわれることがあります。
実際に、その物件の立地が魅力的で、借りたい人が複数でいる場合は、そのような側面も否めません。
また、ボロボロでなくても、そのお店自体をそのまま使わず、改修する場合も、その造作譲渡費用がいかにも納得の行かない費用に感じることがありますが、工事を想定してじっくりと内見を行うことで、メリットが大きい物件か、低い物件かどうかを判断できます。
ポイントは以下です。

１．設備・機器の確認
賃貸借契約上の建物の設備にあたる設備なのか、残置物（造作譲渡物）なのか？
そうでないモノなのか？

２．造作物の位置、状態、構造

３．給排水・排気・ガス・水道・電気　　　　　　　　　　　　　　　　

４．看板・ファサード

これらに関して、出店しようとしているお店に適うモノかどうかを見極めます。
例えば、造作譲渡物に含まれる設備の中には、自店では使わないモノが入っていることも当然あります。それは造作譲渡代金に含まれていながら、逆に廃棄する際に費用が掛かってしまうモノの場合があります。
また、自店で考えているオペレーション上、例えばトイレの位置を変えたいとすると、現状のトイレの解体⇒排水管の引き直しなど、状況によっては、スケルトン状態から工事を行うより余計に費用が掛かる場合もあります。

逆に空調、給排水、ガス、電気などをそのまま使える場合、極端にいえば、造作をすべて解体してから新たにお店をつくっても、完全スケルトンから工事するよりコストが抑えられます。
また、壁等の下地だけはそのまま使える、照明器具だけ変えればイメージ通りの照明が実現する等、居抜き物件は様々なので、細かく見て行くことによって、最 終的に「高めの造作譲渡代金」を払っても、充分コスト的にメリットを得てお店づくりが可能かどうかを判断して行くのが良いでしょう。

挙げたものは例に過ぎませんが、いずれにしても“極力コストを抑える改修”で済む「居抜き物件」なのか、一つ一つ確認する必要があります。

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